Comment acheter une première maison : votre guide complet en 9 étapes
Publié le 26 juillet, 2024
Comment acheter une première maison : votre guide complet en 9 étapes
Devenir propriétaire : vous en rêvez depuis plusieurs années! Votre propre maison, avec une cour, une piscine, un jardin ou une terrasse bien spacieuse. Suffisamment d’espace pour vos enfants, votre chat ET votre chien. Un havre de paix où vous déposer après une longue journée au travail. Votre petit nid douillet…
Mais comment passer du rêve à la réalité? Avez-vous assez économisé pour acheter une maison? Quelles sont les étapes à suivre? On vous accompagne dans ce processus important.
1. Épargner pour votre mise de fonds
Un des plus grands défis pour accéder à la propriété est de mettre suffisamment d’argent de côté pour la mise de fonds.
La mise de fonds est le montant que vous versez à votre prêteur hypothécaire pour garantir le prêt qu’il vous fera pour acheter votre maison. Le montant de votre hypothèque correspond à la différence entre le prix de votre maison et la mise de fonds versée au départ.
Par exemple, pour une maison d’une valeur de 500 000 $, si votre mise de fonds est de 100 000 $, le montant de votre hypothèque sera de 400 000 $ à rembourser selon l’échéance et le taux d’intérêt fixés par votre prêteur hypothécaire.
Montant à mettre de côté pour votre mise de fonds
Le montant minimum de votre mise de fonds dépend du prix d’achat de votre maison.
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À noter! Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % de la valeur d’achat, vous devrez souscrire une assurance auprès de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), SagenMC ou Canada GuarantyMC. Vous aurez donc à payer une prime d’assurance en plus de vos versements hypothécaires. |
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Notre conseil? Idéalement, le montant de votre mise de fonds correspondra à au moins 20 % du prix d’achat de votre maison. Ainsi, vous n’aurez pas de prime d’assurance à payer. |
Comment économiser pour votre mise de fonds
Si vous envisagez l’achat d’une première maison, c’est que vous avez probablement déjà commencé à économiser pour votre mise de fonds. Bravo!
Vous voulez bonifier votre mise de fonds en épargnant davantage? Pensez CELIAPP ou RAP.
Le CELIAPP est un outil très utile pour maximiser son épargne pour une mise de fonds. Vous pouvez verser jusqu’à 8 000 $ par année dans ce compte, pour un montant maximal de 40 000 $. C’est presque un cadeau tombé du ciel pour ceux et celles qui rêvent d’acheter une maison!
Tout comme quand vous placez votre argent dans un compte REER, les cotisations sont déductibles d’impôt et les revenus de placement s’accumulent à l’abri de l’impôt. Mais ce n’est pas tout! Au moment de retirer votre argent pour votre mise de fonds, vous n’aurez pas à payer d’impôt sur le montant retiré.
Une autre solution est le RAP, qui permet de retirer jusqu’à 35 000 $ de votre REER (70 000 $ si vous êtes en couple!) pour constituer votre mise de fonds lors de l’achat de votre première maison. Le montant retiré est libre d’impôt, mais il doit être remboursé au REER dans les délais prescrits.
Il est également possible de « rapper » plus d’une fois, pourvu que le montant du RAP antérieur ait été remboursé en totalité et dans les délais. Bref, le RAP vous permet de faire un emprunt sans intérêt à votre REER pour augmenter votre mise de fonds. Le résultat est un montant d’hypothèque moins élevé.
D’autres mesures ont aussi été mises en place pour faciliter l’achat d’une première propriété. Informez-vous sur les différents programmes d’accès à la propriété dont vous pourriez vous prévaloir.
2. Évaluer votre budget en déterminant votre capacité d’emprunt
Vous avez accumulé une mise de fonds intéressante? Il est maintenant temps de déterminer votre capacité d’emprunt pour avoir une bonne idée du budget dont vous disposez pour l’achat d’une maison.
En règle générale, la dette hypothécaire (communément appelée « hypothèque ») et les dépenses associées à la maison ne devraient pas dépasser 30 % de votre revenu brut total, soit votre revenu avant impôts. Pour estimer le montant de vos versements hypothécaires, vous pouvez utiliser le calculateur d’UNI.
Pour estimer le montant des dépenses liées à l’achat de votre maison, tenez compte du coût d’achat qui comprend les frais d’inspection, les frais d’avocat et les droits de mutation. Ce montant devrait correspondre à environ 2 % ou 3 % de la valeur de la propriété.
Pensez ensuite à estimer le montant des dépenses récurrentes, comme les taxes foncières, le chauffage, l’entretien et les rénovations prévues au fil du temps. Vous pouvez estimer le montant de votre dette et celui de vos dépenses à l’aide du calculateur d’UNI ou consulter un spécialiste hypothécaire. Il vous aidera à établir votre budget en fonction des taux d’intérêt sur les prêts hypothécaires en vigueur.
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Notre conseil? Testez votre budget projeté pendant quelques mois pour voir s’il vous convient. Parfois, une petite maison qui ne vous oblige pas à renoncer aux restos et aux voyages vaut mieux qu’une maison de rêve qui vous privera de sorties pour les 10 prochaines années! |
3. Vérifier votre cote de crédit
Toutes les personnes qui ont emprunté de l’argent, que ce soit par l’intermédiaire d’une carte de crédit ou de toute autre forme de prêt (comme un prêt auto), ont une cote de crédit.
La cote de crédit est un nombre compris entre 300 et 900. Plus le score est élevé, plus la cote est bonne. On considère qu’une bonne cote de crédit est de 670 ou plus. À 800 ou plus, votre cote de crédit est excellente.
Quelle est l’importance de la cote de crédit lors de l’achat d’une première maison? Une bonne cote de crédit indique à l’institution financière prêteuse que le risque de non-respect des modalités de remboursement est faible. Si votre cote est bonne, votre demande de prêt hypothécaire a donc plus de chances d’être acceptée.
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Notre conseil? Vérifiez votre dossier de crédit et votre cote de crédit avant de faire votre demande de préautorisation hypothécaire auprès de l’agence canadienne d’évaluation du crédit, Equifax Canada. Assurez-vous que toute l’information est exacte et demandez des corrections, au besoin. |
4. Demander une préautorisation hypothécaire
C’est le moment de vérité! Prenez rendez-vous avec un conseiller ou une conseillère d’UNI pour faire une demande d’emprunt hypothécaire. En tenant compte de votre revenu, de vos dettes, de votre cote de crédit et de votre mise de fonds, il ou elle déterminera votre capacité d’emprunt. Vous aurez alors une idée précise du coût d’achat de votre maison.
La préautorisation hypothécaire n’est pas obligatoire, mais elle comporte plusieurs avantages. Tout d’abord, elle peut garantir que vous obteniez le taux d’intérêt proposé par l’institution financière, ce qui peut être intéressant si les taux sont en hausse.
Lorsque vous ferez une offre d’achat, la préautorisation sera également un gage de confiance pour les vendeurs, car elle témoignera de votre crédibilité. En cas d’offres multiples sur la propriété qui vous intéresse, elle pourrait vous donner une longueur d’avance sur d’autres acheteurs.
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Notre conseil? Soyez sage! Le montant accordé lors de la préautorisation hypothécaire est un montant approximatif qu’il vaut mieux ne pas dépasser. Toute maison vient avec son lot de dépenses imprévues. S’accorder une certaine marge de manœuvre est donc la meilleure stratégie à adopter. |
5. Trouver votre maison
C’est enfin le temps de magasiner! Consultez les sites Web, utilisez les applications mobiles ou faites appel à votre courtier pour trouver la maison de vos rêves. Pour être plus efficace dans vos recherches, rassemblez vos critères en une liste bien précise. Déterminez ce qui est non négociable et les petits plus qui rendraient votre vie plus agréable.
Précisez les secteurs, quartiers ou villes qui vous intéressent, le type de propriété que vous recherchez et les pièces que vous souhaitez avoir. Pensez aussi aux coûts à court et à moyen terme, comme les réparations et les rénovations, pour mettre la maison à votre goût.
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Notre conseil? Faites preuve de patience et de persévérance. Comme pour trouver l’amour, dénicher la maison qui convient à nos besoins et nous plaît peut prendre du temps. Il ne faut pas hésiter à faire plusieurs visites, à ouvrir ses horizons pour explorer de nouveaux secteurs ou à revoir ses critères pour trouver la propriété idéale. |
6. Faire votre offre d’achat
Vous avez trouvé votre perle rare, votre futur chez vous! Maintenant, il est temps de faire votre offre d’achat.
Si vous avez un courtier, cette personne s’occupera de remplir les documents nécessaires pour vous. Les frais pour ce travail sont couverts par le vendeur de la maison. Vous n’aurez donc rien à débourser. Profitez-en!
Vous n’avez pas fait appel à un courtier? Celui du vendeur peut vous aider à rédiger votre offre d’achat. Ce document contractuel doit inclure le prix d’achat, la date de transfert de la propriété, les biens inclus et exclus et les conditions à respecter pour officialiser l’offre d’achat (preuve de financement, inspection, etc.).
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Notre conseil? Lisez les petits caractères! Une offre d’achat est un contrat officiel. Si elle est acceptée, les deux parties doivent respecter leur part de l’entente. Prenez le temps de bien lire chaque point et posez des questions au besoin pour bien comprendre chaque élément. C’est probablement la transaction la plus importante de votre vie, donc prenez le temps nécessaire pour en comprendre les tenants et aboutissants. |
7. Obtenir votre prêt hypothécaire
Bonne nouvelle! Votre offre d’achat a été acceptée. Une des conditions pour officialiser la transaction est de montrer votre preuve de financement à votre vendeur. C’est donc le temps d’obtenir votre prêt hypothécaire officiel.
La préautorisation vous donnait un budget approximatif en fonction de vos moyens pour acheter votre maison. Maintenant, vous connaissez le prix d’achat de votre propriété. On peut donc déterminer les termes du prêt hypothécaire, selon vos besoins.
Votre spécialiste hypothécaire vous guidera pour choisir un type de taux d’intérêt (fixe ou variable), le terme de votre prêt, soit la période pendant laquelle vous rembourserez ce prêt et l’amortissement, soit le nombre d’années sur lequel le remboursement de votre prêt est calculé.
Un exemple pour bien comprendre?
- Vous achetez une maison à 400 000 $, avec une mise de fonds de 100 000 $. Votre prêt hypothécaire sera donc de 300 000 $.
- Vous choisissez un taux d’intérêt fixe à 5 % avec un amortissement sur 25 ans.
- L’institution financière calculera le montant de vos versements hypothécaires en répartissant votre prêt hypothécaire (300 000 $) sur une période de 25 ans, à un taux d’intérêt de 5 %.
Après 5 ans, vous devrez renégocier votre prêt hypothécaire avec les nouveaux taux en vigueur et selon le montant déjà remboursé.
Pour préparer la demande de prêt, votre spécialiste hypothécaire aura besoin des documents suivants :
- votre offre d’achat;
- une confirmation de votre emploi et de votre revenu;
- la confirmation de votre mise de fonds.
Ces documents seront étudiés pour confirmer votre capacité à rembourser le prêt en respectant les conditions. On tiendra également compte de vos dépenses estimées, de vos dettes (soldes de cartes de crédit, prêt auto, marges de crédit, prêt étudiant, pension alimentaire, etc.), de vos dossiers et cote de crédit et de la période d'amortissement.
Passez-vous le test de résistance?
C’est le test ultime avant d’accéder à la propriété. Ne vous inquiétez pas, vous n’avez pas à étudier pour le réussir.
Pour préserver la santé du marché immobilier et éviter une crise comme la crise des subprimes (prêts à haut risque) aux États-Unis, le gouvernement du Canada a mis en place le test de résistance. Les institutions financières qui accordent des prêts hypothécaires doivent désormais soumettre les emprunteurs à un test de résistance.
Ce test permet de confirmer qu’advenant une hausse des taux d’intérêt, vous serez capable de continuer à rembourser votre prêt hypothécaire au moment du renouvellement.
L’institution financière doit utiliser le taux d’intérêt le plus élevé entre 5,25 % et le taux d’intérêt obtenu auprès de votre institution prêteuse, plus 2 %.
Par exemple, si votre taux est de 6 %, vous devez être capable de rembourser votre prêt hypothécaire à un taux d’intérêt de 8 %.
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Notre conseil? Magasinez votre prêt hypothécaire. Chaque institution financière offre des produits différents avec des avantages différents. Par exemple, UNI permet les remboursements anticipés sans pénalité sous forme de paiements doubles ou de versement de 15 % du capital sans pénalité par année. |
8. Respecter toutes les conditions de l’offre d’achat
Vous avez obtenu votre prêt hypothécaire, mission accomplie! Il ne vous reste plus qu’à vous conformer aux conditions précisées dans l’offre d’achat. Inspection, lecture de documents et autres conditions doivent être respectées pour que l’offre d’achat devienne officielle.
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Notre conseil? Faites faire une inspection en bonne et due forme par un ou une spécialiste. Pendant la visite, prenez le temps de bien vérifier chaque détail et de comprendre les qualités et les défauts de la maison pour ajuster l’offre d’achat, au besoin. Par exemple, si l’inspection révèle des fissures dans la fondation qui peuvent causer des dégâts d’eau, vous pouvez demander au vendeur de les faire réparer à ses frais ou négocier le prix d’achat à la baisse. |
9. Officialiser l’achat auprès d’un avocat ou d’une avocate
Ça y est, le grand jour est arrivé, celui du rendez-vous avec l’avocat ou l’avocate, qui :
- procédera à l’examen des titres, soit tous les anciens actes de transfert de la propriété au fil du temps;
- rédigera l’acte de vente officiel, ou authentique;
- répartira les charges entre le vendeur et l’acheteur;
- publiera l’acte de vente et l’acte d’hypothèque au registre foncier, preuve publique que vous êtes le nouveau propriétaire;
- gérera l’argent de la vente par l’intermédiaire de son compte en fidéicommis pour éviter que le vendeur prenne l’argent de la vente sans payer les dettes liées à la propriété. L’avocat ou l’avocate paie tous les créanciers du vendeur, comme l’institution financière qui lui a octroyé le prêt hypothécaire.
Et voilà, on vous remet les clés. Vous êtes désormais propriétaire. Félicitations!
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Notre conseil? Ouvrez une bonne bouteille de champagne! C’est le temps de célébrer. Savourez la concrétisation de tout votre travail et la réalisation de votre rêve. Vous l’avez bien mérité! |
