Publié le 15 novembre, 2019

Cotiser à votre REER et devenez propriétaire

Vous rêvez de devenir propriétaire, mais n’avez pas encore accumulé une mise de fonds suffisante pour le faire? Vous êtes salarié(e) et payez de l’impôt chaque année? La stratégie d’achat avec mise de fonds obtenue grâce au programme RAP pourrait vous permettre d’accéder à la propriété sans REER imposant, et même sans REER du tout. Voici comment faire.

Le RAP : la twist 100 % légale et pas mal brillante

Oubliez les prêts douteux et les maisons en mauvais état! Devenir propriétaire est un moment trop important de votre parcours personnel pour envisager des raccourcis qui peuvent se retourner contre vous. Au Nouveau-Brunswick, les institutions financières exigent une mise de fonds d’au moins 5 % avec un prêt assuré par la SCHL ou de 20 % sans l’assurance de celle-ci, conformément aux politiques de l’Agence de Revenu du Canada. Le principe n’est pas de chercher à contourner les règles, mais bien de maximiser les leviers financiers mis à votre disposition par le programme RAP, qui permet aux nouveaux acheteurs d’utiliser leur REER pour amasser la mise de fonds nécessaire à l’achat d’une propriété.

Le RAP, c’est pas un style de musique ça?

Même si vous écoutez Radio Radio depuis votre tendre enfance, il s’agit plutôt ici d’un acronyme pour un programme fédéral. Le RAP (Régime d’accès à la propriété) vous permet d’utiliser votre REER comme mise de fonds lors d’un achat immobilier résidentiel. Plus précisément, c’est un programme qui vous permet de retirer jusqu’à 35 000 $ de votre REER pour acheter ou construire une habitation admissible pour vous-même ou pour une personne handicapée qui est liée à vous. Si vous êtes en couple, c’est donc jusqu’à 70 000 $ que vous pouvez utiliser comme mise de fonds, ce qui est suffisant pour constituer la mise de fonds nécessaire pour acquérir une première maison dans la plupart des villes et villages du Nouveau-Brunswick.

Je n’ai pas de REER, donc ça ne marche pas. Faux!

C’est ici que payer des impôts devient payant (sans mauvais jeu de mots!). Comme votre employeur a déjà prélevé des impôts sur votre paye tout au long de l’année, vous augmenterez substantiellement le montant de votre remboursement d’impôt en cotisant au maximum de vos droits à votre REER. Vos droits de cotisation sont sans doute significatifs si vous n’avez pas ou peu cotisé dans les dernières années puisqu’ils s’accumulent au fil du temps. Mais où prendre l’argent? Dans un prêt destiné à cet effet.

Emprunter, cotiser, recevoir, rembourser et acheter. C’est simple, non?

Chez UNI, vous pourrez obtenir un prêt personnel dans le but de cotiser au maximum de vos droits disponibles. En cotisant une somme importante, vous recevrez un plus gros remboursement d’impôt. Vous pourrez donc utiliser le retour pour rembourser le prêt en totalité ou en partie pour limiter vos intérêts et utiliser ensuite votre REER bien garni comme mise de fonds pour votre achat. Consultez   page sur le RAP pour tous les détails de l’opération. Vous préférez une vidéo amusante qui vous explique le tout en détail? On a pensé à vous!

Laissons les chiffres parler!

Prenons le cas d’un couple fictif, que nous appellerons Julie-Anne et Xavier. Ils se connaissent depuis 10 ans et sont ensemble depuis 6 ans. Ils attendent un enfant et souhaitent acheter une maison cette année dans la région de Dieppe, près de leur famille, de leurs amis et de leur travail.

Julie-Anne et Xavier ont repéré un joli cottage de trois chambres à 235 000 $ qui leur plaît beaucoup à Dieppe, où le prix moyen des maisons est de 249 800 $ (2018-2019). Julie-Anne a 5 200 $ dans son REER; Xavier, 3 500 $. En utilisant le programme RAP, ils ne disposent ensemble que d’une mise de fonds de 8 700 $, soit un peu moins de 5 %. Leur prêteur leur a fait une offre de taux plus alléchante s’ils atteignent 10 % de mise de fonds. S’ils réussissent à amasser plus de 20 %, ils pourront se passer de l’assurance de la SCHL et donc baisser le montant de leurs paiements mensuels. Tous les deux ont accumulé des droits de cotisation inutilisés au REER ces dernières années. Les chiffres ont été obtenus à l’aide de la calculatrice du site Neuvoo.ca.

Voici comment ils peuvent y arriver :

Julie-Anne a gagné 42 500 $ cette année, et son employeur prélève 25 % de son salaire en retenues à la source. Elle emprunte 20 000 $, qu’elle investira à 100 % dans son REER.

Situation sans cotisation REER :

Salaire annuel : 42 500 $

Taux d’imposition réel : 22,70 %

Impôt retenu à la source en 2019 : 10 625 $ (25 %)

Impôt réel à payer : 9 647,50 $ (22,70 %)

Remboursement d’impôt prévu sans cotisation au REER : 977,50 $

Situation avec cotisation au REER :

Salaire annuel : 42 500 $

Salaire imposable après cotisation de 20 000 $ : 22 500 $

Taux d’imposition réel après cotisation : 16,15 %

Impôt retenu à la source en 2019 : 10 625 $ (25 %)

Impôt réel à payer : 3 634 $ (22,70 %)

Remboursement d’impôt prévu avec cotisation au REER : 6 991 $

Xavier a gagné 38 700 $ cette année, et son employeur prélève 25 % de son salaire en retenues à la source. Il emprunte 20 000 $, qu’il investira à 100 % dans son REER.

Situation sans cotisation au REER :

Salaire annuel : 38 700 $

Taux d’imposition réel : 21,81 %

Impôt retenu à la source en 2019 : 9 675 $ (25 %)

Impôt réel à payer : 8 439 $ (21,81 %)

Remboursement d’impôt prévu sans cotisation au REER : 1 236 $

Situation avec cotisation au REER :

Salaire annuel : 38 700 $

Salaire imposable après cotisation de 20 000 $ : 18 700 $

Taux d’imposition réel : 13,41 %

Impôt retenu à la source en 2019 : 9 675 $ (25 %)

Impôt réel à payer : 2 507 $ (13,41 %)

Remboursement d’impôt prévu avec cotisation au REER : 7 168 $

Ensemble, Julie-Anne et Xavier recevront donc un remboursement d’impôt de 14 159 $, qu’ils peuvent utiliser pour rembourser immédiatement une bonne partie de leur prêt personnel afin d’éviter de payer trop d’intérêts. Julie-Anne dispose désormais de 25 200 $ en REER, et Xavier, de 23 500 $, ce qui porte leur total à 48 700 $, soit plus de 20 % de mise de fonds disponible pour leur nouvelle maison grâce au programme RAP.

Doit-je remettre l’argent dans le REER? Bien sûr!

Comme la cotisation aux REER permet d’économiser de l’impôt, la personne qui utilise le programme RAP doit remettre la somme empruntée à ses REER dans les 15 ans qui suivent l’achat de la propriété, mais sans payer d’intérêts supplémentaires. On doit donc rembourser un quinzième de l’avance chaque année, ce qui, dans le cas de Julie-Anne et Xavier, correspond à 1 333 $ par année.

J’ai déjà rappé, mais j’y ai pris goût. Je peux le refaire?

Le RAP est accessible à tout citoyen canadien qui a remboursé son RAP précédent en entier et dans les délais prescrits. On peut donc en profiter de nouveau, si nécessaire. Pour tous les détails, on consulte le site de l’ARC.