Publié le 21 janvier, 2021

Première maison en vue? Les faibles taux d'intérêt jouent en votre faveur!

Intégrer l’immobilier à une stratégie d’investissement à long terme est une approche qui a fait ses preuves. Bien que la situation sanitaire et économique soit difficile, on assiste depuis plusieurs mois à une hausse des prix et même à de la surenchère sur certaines propriétés. Les taux d’intérêt sont actuellement très bas, parfois sous la barre des 2 %, ce qui favorise les acheteurs. On rencontre Christian Lanteigne, spécialiste hypothécaire chez UNI, pour discuter de l’achat d’une première propriété dans ce contexte particulier.

Pourquoi se lancer dans l’immobilier dans le contexte actuel?

L’achat d’une propriété vient avec son lot de stress et d’émotions, surtout s’il s’agit de la première. Est-ce le bon moment? Est-ce la maison qu’il vous faut? En aurez-vous pour votre argent?

D’emblée, M. Lanteigne affirme que le contexte actuel est très bon pour les acheteurs : « C’est assurément un excellent moment pour entrer sur le marché. Les taux n’ont jamais été plus bas depuis le début de ma carrière. Les nouveaux acheteurs peuvent bénéficier d’un excellent taux pour les cinq prochaines années. »

Quel est le principal impact de ces faibles taux? Un paiement mensuel ou hebdomadaire moins élevé, et ce, pour toute la durée du terme (jusqu’à 5 ans).

Christian Lanteigne, spécialiste hypothécaire chez UNI

Devenir propriétaire ou rester locataire?

Tentés par l’aventure? La première recommandation de M. Lanteigne concerne votre budget : « Faites-en deux versions : une pour votre situation actuelle comme locataire et une comme propriétaire. Quand on devient propriétaire, de nombreuses factures s’ajoutent à nos dépenses, par exemple les taxes foncières, les assurances et les frais d’entretien et de rénovation. » Comparer deux budgets détaillés est la meilleure façon de faire un choix éclairé et d'analyser objectivement votre capacité de payer.

Bien prévoir les frais entourant l’achat

Votre petit doigt vous dit qu’il y a autre chose à ajouter à votre liste de dépenses de propriétaire? Il n’a pas tort! Lorsque vous ferez votre budget de propriétaire, n’oubliez pas les frais de notaire, qui sont de 700 $ à 1000 $, la taxe de bienvenue, qui est de 1 % au Nouveau-Brunswick, et les frais d’inspection, d’évaluation et de déménagement.

Votre mise de fonds accaparera la plus grande part de votre budget d’acquisition, soit un minimum de 5 % de la valeur de la propriété. Il faut donc prévoir davantage que le 5 % pour faire face aux autres dépenses susmentionnées.

Ce que vous devez savoir pour demander une hypothèque

Après plusieurs heures de plaisir passées à regarder les propriétés à vendre, vous tombez enfin sur 4 ou 5 candidats idéaux pour votre premier achat immobilier. C’est l’heure de prendre le téléphone!

Un acheteur pré-approuvé est-il plus intéressant pour le vendeur?

Lors de vos premiers appels pour des visites, le vendeur vous demandera probablement si vous détenez une pré-approbation hypothécaire? « Une quoi », direz-vous?

« C’est une lettre d’une institution financière indiquant que son client est admissible à un prêt hypothécaire d’un montant donné. Cette lettre permet au vendeur d’avoir une bonne idée de la capacité financière de l’acheteur et donc de la probabilité de pouvoir conclure la transaction avec lui », explique M. Lanteigne.

La pré-approbation hypothécaire fournit une idée précise de votre capacité réelle de payer. Ainsi, vous éviterez les mauvaises surprises et ne perdrez pas de temps à reluquer des propriétés que vous ne pouvez pas vous offrir.

Comment savoir si vous êtes admissibles à une hypothèque?

Votre premier rendez-vous pour discuter d’hypothèque peut être une source d’angoisse. Vos revenus sont-ils suffisants? Qu’est-ce qui est important pour les institutions financières?

Selon M. Lanteigne, ce sont avant tout vos revenus et votre ratio d’endettement. « Le ratio total d’endettement doit être inférieur à 42 %, incluant toutes les dettes, pour obtenir l’assurance de la Société canadienne d’hypothèque et de logement (SCHL), c’est-à-dire l’assurance obligatoire en cas de mise de fonds inférieure à 20 % du coût de la propriété. »

Pourquoi 42 %? « Au moment de déterminer l’admissibilité d’un client à un prêt hypothécaire, on tient compte de la montée éventuelle des taux. En ce moment, les clients doivent être en mesure d’assumer un taux de 4,79 %, même si le taux réel de leur prêt sera plus proche de 2 %. » Autrement dit, si votre ratio d’endettement est inférieur à 42 %, on considère que vous serez toujours capable d’effectuer vos paiements si les taux atteignent 4,79 %.

Votre admissibilité au prêt hypothécaire repose sur beaucoup de calculs qui peuvent vous sembler difficiles, mais chacun d’entre eux a pour but de dresser un bilan clair de votre pouvoir d’achat et de votre capacité de payer pour que votre rêve ne se transforme pas en cauchemar.

Comment calculer votre mise de fonds

La mise de fonds est essentielle pour accéder à la propriété. Elle influencera le montant de votre dette, les intérêts totaux que vous payerez et l’assurance que vous devrez prendre (en deçà d’une certaine somme). Il est donc primordial de bien y réfléchir. Pour générer votre mise de fonds, n’hésitez pas à utiliser votre épargne, par exemple vos REER par l’intermédiaire du programme RAP.

1. Lanteigne explique que « le minimum absolu pour la mise de fonds au Canada, c’est 5 %. Au Nouveau-Brunswick, 90 % des mises de fonds ne dépassent pas les 5 % réglementaires. Ces prêts hypothécaires doivent donc être assurés par la SCHL. Le coût de l’assurance de la SCHL, qui est actuellement de 4 % pour une mise de fonds de 5 %, sera ajouté au prêt hypothécaire. »

Il poursuit avec un exemple concret : « Sur un prêt de 95 000 $ (correspondant à une maison de 100 000 $ moins la mise de fonds de 5 000 $), l’assurance de la SCHL de 4 % (appliquée sur le montant prêté uniquement) est de 3 800 $. Le prêt total assumé par le client devient donc 98 800 $. »

Clé en main ou propriété à rénover?

Vous avez trouvé une propriété idéalement située, mais qui a besoin de beaucoup d’amour? Ne vous inquiétez pas, vous pouvez intégrer les rénovations à votre prêt.

« Quand on rencontre le client, on lui demande si la propriété qu’il souhaite acheter est un clé en main ou un projet de rénovation. Prévoir le coût des éventuelles rénovations dès le départ est essentiel, car ce montant peut être ajouté à l’emprunt. Plus précisément, il est possible d’emprunter jusqu’à 95 % de la valeur totale du projet, incluant les rénovations », affirme monsieur Lanteigne. Encourageant, n’est-ce pas?

Ne serait-il pas plus sage d’attendre un peu pour voir si vous vous habituerez au charme antique de votre nouvelle demeure? « Car après l’achat, on ne peut emprunter que 80 % de la valeur de la propriété, ce qui peut être insuffisant en cas de rénovations majeures. » Les plus prévoyants auront donc tôt fait d’ajouter le coût de leurs rénovations à leur emprunt.

Bref, en sollicitant l’aide d’un spécialiste hypothécaire très tôt dans votre processus d’achat, vous vous poserez les bonnes questions pour obtenir un portrait juste de votre situation et des propriétés que vous pouvez vous offrir.

L’économie vous fait un cadeau : des taux d’intérêt historiquement bas. Pour en profiter, communiquez avec les spécialistes hypothécaires UNI.